El casero no hace las reparaciones: qué puedes hacer como inquilino

La caldera lleva tres semanas sin funcionar, la persiana del dormitorio está rota desde el verano o hay una humedad que avanza por la pared del salón. Llamas al casero, te dice que ya lo mirará y pasan los meses. Es una de las consultas que más recibo de inquilinos en Alicante, y casi siempre viene acompañada de la misma pregunta: si puedes dejar de pagar la renta hasta que arregle. La respuesta corta es no, y te explico por qué y qué sí puedes hacer.

La Ley de Arrendamientos Urbanos reparte con bastante claridad quién paga qué reparaciones. Conocer ese reparto y saber reclamar por escrito es, en la práctica, lo que separa un problema que se resuelve en semanas de otro que se enquista durante todo el contrato.

Qué reparaciones corresponden al arrendador

El artículo 21 de la LAU es la norma de referencia: el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Es una obligación amplia y no depende de lo que ponga el contrato: cualquier cláusula que traslade al inquilino la conservación general de la vivienda es, con carácter general, contraria a la ley.

Entran aquí la caldera y la instalación de agua caliente, la instalación eléctrica y de fontanería, las humedades y filtraciones, la carpintería exterior, la impermeabilización, los elementos estructurales y los electrodomésticos que formaban parte del arrendamiento cuando estos dejan de funcionar por su propio desgaste. La única excepción legal es el deterioro imputable al inquilino o a las personas que conviven con él.

Qué te toca pagar a ti como inquilino

El mismo artículo 21 establece la otra cara: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del arrendatario. Hablamos de cosas como cambiar una junta de un grifo, sustituir bombillas, reponer una cisterna que gotea por el uso normal o reparar una cerradura por desgaste.

La frontera no siempre es evidente y de ahí nacen muchas discusiones. Un criterio práctico que funciona bien: si el elemento ha fallado por el paso del tiempo y su reparación es de escaso importe, es tuya; si ha fallado por antigüedad de la instalación, afecta a la habitabilidad o su coste es relevante, es del propietario. Y por supuesto, los desperfectos que causa el inquilino los paga el inquilino, aunque sean grandes. Sobre qué mirar antes de firmar para evitar estos líos escribí en las claves del contrato de alquiler.

El paso decisivo: requerir por escrito y de forma fehaciente

Los mensajes de WhatsApp valen como prueba, pero un requerimiento formal cambia por completo la conversación. Mi recomendación es siempre la misma secuencia:

1. Comunica la avería por escrito en cuanto ocurra. El artículo 21 obliga al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de la reparación en el plazo más breve posible.
2. Documenta el estado con fotografías y vídeos fechados, y si hay humedades o riesgo eléctrico, con el informe de un técnico o del servicio de mantenimiento.
3. Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido describiendo la avería, pidiendo la reparación y dando un plazo razonable.
4. Guarda todo: presupuestos, facturas, partes de aseguradora y cualquier respuesta del propietario.

Ese burofax es el documento que después sostiene una reducción de renta, una reclamación de daños o una resolución del contrato. Sin él, todo se convierte en tu palabra contra la suya.

Obras urgentes: puedes adelantarlas y descontarlas

La LAU prevé una salida para los casos en los que no se puede esperar. Cuando la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede realizarla previa comunicación al arrendador y exigirle después el importe de forma inmediata. Es la vía para una fuga de agua, un cuadro eléctrico que salta o una caldera parada en pleno invierno.

Dos cautelas importantes. Primera: comunica antes de actuar, aunque sea por un medio rápido, y deja constancia. Segunda: encarga la reparación a un profesional, pide factura a nombre del inquilino y contrata solo lo estrictamente necesario, sin aprovechar para mejorar la instalación. Si te excedes, el propietario puede discutir la parte que no era urgente.

Reducción de renta, resolución del contrato y reclamación de daños

Cuando la avería no es urgente pero el propietario no repara, se abren varias vías que se pueden combinar:

• Reducción de la renta. Si para hacer una obra de conservación que no puede diferirse hay que privarte del uso de una parte de la vivienda, la ley te reconoce el derecho a una disminución de la renta proporcional a la parte de la que te veas privado.
• Exigir judicialmente el cumplimiento, es decir, que se condene al arrendador a ejecutar la reparación.
• Resolver el contrato cuando el incumplimiento es grave y afecta a la habitabilidad, con la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios que te haya causado.
• Reclamar los gastos que hayas tenido que asumir (alojamiento alternativo, mobiliario dañado por una filtración, facturas de luz disparadas por una instalación defectuosa).

Lo que no debes hacer es dejar de pagar la renta por tu cuenta. El impago es causa de desahucio, y aunque tengas razón en el fondo del asunto te coloca en una posición muy incómoda: acabas defendiéndote de un procedimiento en lugar de reclamar tú. Si quieres entender cómo funciona ese procedimiento y por qué conviene evitarlo, lo explico en el desahucio por impago y en mi guía sobre desahucios y arrendamientos.

Cómo se plantea en Alicante

Antes de llegar al juzgado hay pasos intermedios que funcionan. Si el problema afecta a elementos comunes del edificio (bajantes, cubierta, fachada), el interlocutor real puede ser la comunidad de propietarios y no el casero, y conviene comunicarlo también a la administración de fincas, como explico en los conflictos de comunidad. Si el propietario tiene seguro de hogar, muchas veces la reparación la asume la aseguradora en cuanto se da el parte. Y para conflictos de consumo relacionados con la vivienda, la oficina municipal de información al consumidor puede ofrecer una vía de mediación.

Si finalmente hay que demandar, los asuntos de arrendamientos se ventilan ante los juzgados de primera instancia de la Ciudad de la Justicia, en la avenida Aguilera. Conviene tener presente que en la mayoría de asuntos civiles se exige acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias, así que ese requerimiento formal y el intento de acuerdo no son papeleo: forman parte del camino.

En resumen

El arrendador debe conservar la vivienda habitable y asumir las reparaciones necesarias; el inquilino paga las pequeñas reparaciones del desgaste ordinario. Ante una avería, comunica por escrito, documenta, requiere por burofax y, si es urgente, repara y reclama el importe. Nunca dejes de pagar la renta como forma de presión. Esto es información general: revisar tu contrato y el tipo concreto de avería puede cambiar el enfoque.