Contrato de arras: tipos y qué pasa si alguien se echa atrás en la compraventa

El contrato de arras es el documento más importante de una compraventa de vivienda y, curiosamente, el que menos gente lee con atención. Se firma con prisa en la inmobiliaria, se entrega un dinero y se da por hecho que todo está atado. Luego llega el problema: el banco no concede la hipoteca, aparece una carga en el Registro o el vendedor recibe una oferta mejor. Y entonces sí importa mucho qué tipo de arras se firmaron.

Te explico qué son, en qué se diferencian los tres tipos y qué ocurre exactamente cuando una de las partes se echa atrás.

Qué son las arras y cuánto se suele entregar

Las arras o señal son una cantidad que el comprador entrega al vendedor para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la futura compraventa: precio, plazo para ir a notaría, quién paga qué gastos y en qué estado se entrega el inmueble. No es la compraventa, es el compromiso previo de llegar a ella.

El importe se pacta libremente. En la práctica del mercado de Alicante suele moverse de forma orientativa entre el 5 y el 10 por ciento del precio, aunque he visto operaciones cerradas con cifras muy inferiores. Lo relevante no es tanto la cantidad como la consecuencia que el contrato asocia a ese dinero si la operación se rompe.

Los tres tipos de arras

Un detalle que sorprende a mucha gente: si el contrato no dice expresamente que las arras son penitenciales, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias. Es decir, no basta con entregar dinero para tener derecho a arrepentirse; ese derecho hay que pactarlo por escrito.

Qué pasa si alguien se echa atrás

Si desiste el comprador

Con arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada. Es una salida cara pero limpia: se pierde la señal y ahí termina todo.

Con arras confirmatorias, el comprador no tiene ese derecho. El vendedor puede exigir que se cumpla el contrato, es decir, que se otorgue la escritura y se pague el precio, o bien resolver el contrato y reclamar los daños y perjuicios efectivamente sufridos conforme al artículo 1124 del Código Civil. Esos daños hay que probarlos, y ahí es donde suele empezar el pleito.

Si desiste el vendedor

La situación simétrica: con arras penitenciales devuelve el doble de lo recibido. Con arras confirmatorias, el comprador puede reclamar el cumplimiento forzoso de la venta, lo que en la práctica significa una demanda para que se otorgue la escritura, o resolver el contrato con devolución de lo entregado más indemnización.

En un mercado con precios al alza, como el de determinadas zonas de Alicante y de la costa, esta diferencia es muy relevante: un vendedor que recibe una oferta superior puede tener incentivos para romper el trato, y unas arras mal redactadas le salen baratas. Si eres comprador, este es el punto que más conviene negociar. Lo desarrollo también en la guía de abogado civil en Alicante.

Las cláusulas que no pueden faltar

Un buen contrato de arras se redacta en una tarde y evita meses de disgustos. Estos son los puntos que reviso siempre:

• Identificación exacta del inmueble, con referencia catastral y datos registrales, incluidos trastero y plaza de garaje si los hay.
• Tipo de arras, dicho con todas las letras, y consecuencias del desistimiento de cada parte.
• Precio total y forma de pago, con desglose de lo ya entregado.
• Plazo para firmar la escritura y notaría designada. Sin fecha límite, el contrato queda cojo.
• Estado de cargas. El vendedor debe entregar la vivienda libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de suministros, IBI y gastos de comunidad.
• Reparto de gastos e impuestos de la operación, incluida la plusvalía municipal.
• Condición relativa a la financiación, de la que hablo a continuación.

La cláusula de financiación: la más importante para el comprador

Si vas a comprar con hipoteca, exige una cláusula que condicione el contrato a la obtención del préstamo. Sin ella, si el banco deniega la financiación tú sigues obligado y pierdes la señal.

La cláusula debe fijar un plazo concreto para gestionarlo, la obligación del comprador de solicitar la hipoteca en un número mínimo de entidades y acreditar la denegación por escrito, y la consecuencia pactada, que suele ser la devolución de la señal sin penalización. Es una negociación razonable y la mayoría de vendedores la aceptan cuando se explica bien.

Antes de firmar en Alicante: nota simple y notaría

Nunca firmes arras sin pedir antes una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Ahí ves quién es el titular real, si hay hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales. Se solicita de forma sencilla a través del portal de los registradores y cuesta muy poco comparado con el riesgo que evita.

Comprueba también el certificado de la comunidad de propietarios sobre deudas pendientes, el último recibo del IBI, el certificado energético y, si el edificio lo requiere, el informe de evaluación. En Alicante puedes pedir en el Ayuntamiento información urbanística cuando la finca tenga particularidades. Y si la vivienda está alquilada, revisa las consecuencias antes de comprometerte, porque el inquilino tiene derechos que sobreviven a la venta: es un tema que trato en el artículo sobre las claves del contrato de alquiler.

Errores frecuentes que veo en el despacho

El primero, firmar el modelo genérico que imprime la inmobiliaria sin adaptarlo. El segundo, entregar el dinero en efectivo y sin recibo: siempre por transferencia, con concepto claro. El tercero, no fijar plazo para la escritura, lo que deja la operación en el aire indefinidamente. El cuarto, olvidarse de comprobar el estado real de la vivienda, con el riesgo de encontrar después defectos que obliguen a reclamar por vicios ocultos o a discutir con quien ejecutó una reforma previa, como explico en el artículo sobre obras mal hechas. Recuerda además que las acciones derivadas del contrato prescriben a los cinco años (artículo 1964 del Código Civil), aunque esperar nunca ayuda.