Obra mal hecha en casa: cómo reclamar al contratista y qué plazos tienes

Pagas una reforma, el contratista se marcha y a las pocas semanas aparecen las grietas, las humedades o el suelo que se levanta. Reclamar una obra mal hecha es una de las situaciones civiles más frecuentes que veo en mi despacho de Alicante, y también una de las que peor se gestionan al principio: se discute por WhatsApp, se pierden los presupuestos y cuando llega el momento de reclamar en serio falta lo más importante, que es la prueba.

Te cuento qué puedes exigir, cómo se documenta un defecto de obra y de cuánto tiempo dispones antes de que la reclamación se te escape de las manos.

Lo primero: qué dice tu contrato o tu presupuesto

El contrato de obra está regulado en los artículos 1588 y siguientes del Código Civil, y no necesita forma escrita para ser válido. Ahora bien, sin papeles la discusión se convierte en tu palabra contra la suya. Reúne todo lo que tengas: presupuesto aceptado, mediciones, facturas, pagos a cuenta, mensajes en los que se acordaron cambios y calidades de materiales.

Un presupuesto detallado es tu mejor aliado, porque fija el resultado comprometido. Si el contratista se obligó a impermeabilizar una terraza y la terraza filtra, el incumplimiento se demuestra solo. Si en cambio el presupuesto dice reforma de baño sin más, tendrás que apoyarte en la lex artis del sector, es decir, en cómo debe ejecutarse ese trabajo conforme a las reglas del oficio, y ahí ya hará falta un técnico.

Qué puedes exigir cuando la obra está mal

Ante un incumplimiento contractual, el artículo 1101 del Código Civil te permite reclamar el resarcimiento de los daños causados. En la práctica, las opciones son estas:

• Reparación de los defectos: que el contratista vuelva y lo ejecute bien, a su cargo. Es lo primero que hay que pedir por escrito.
• Sustitución de la ejecución por otro profesional a su costa: si se niega o desaparece, se puede reclamar el importe que cuesta arreglarlo, acreditado con presupuestos de terceros.
• Rebaja del precio: cuando la obra sirve pero tiene un valor inferior al pactado.
• Resolución del contrato: reservada a incumplimientos graves que frustren la finalidad de la obra.
• Indemnización de daños añadidos: muebles estropeados por una filtración, gastos de alojamiento mientras se repara, daños al vecino de abajo.

Si el contratista te trató como consumidor, la contratación de servicios queda además amparada por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que refuerza tu posición frente a cláusulas abusivas y a la falta de información previa.

Los plazos: no esperes a ver si mejora

Este es el punto donde más reclamaciones se pierden. De forma orientativa:

• Cinco años para las acciones personales derivadas del contrato, según el artículo 1964 del Código Civil. Es el plazo general para reclamar al contratista por defectos de ejecución.
• Un año para la responsabilidad extracontractual del artículo 1968 del Código Civil, aplicable cuando reclamas a alguien con quien no tenías contrato, por ejemplo al operario de otra empresa que causó el daño.
• Diez años es la referencia clásica del artículo 1591 del Código Civil para los daños por ruina del edificio, con matices que dependen del tipo de obra y de la normativa específica de edificación aplicable.

Además del plazo legal, hay un plazo práctico: cuanto antes avises, más fácil es probar que el defecto viene de la obra y no del uso. Comunica los defectos por escrito en cuanto los detectes, aunque sigas negociando de buenas maneras.

La prueba: fotos, informe pericial y burofax

Una reclamación de obra se gana o se pierde con la prueba. Mi recomendación práctica:

1. Documenta desde el primer día. Fotos y vídeos fechados de cada defecto, en general y en detalle, y del estado previo si lo tienes.
2. Guarda toda la comunicación. Los WhatsApp valen como prueba, así que no borres conversaciones ni cambies de teléfono sin exportarlas.
3. Encarga un informe pericial. Un arquitecto técnico o un aparejador describe el defecto, su causa y el coste de reparación. Es la pieza clave y su coste puede reclamarse después.
4. Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Ahí concedes un plazo razonable para reparar y dejas constancia de la reclamación.

Si además de la obra hay defectos que ya existían cuando compraste la vivienda, el enfoque cambia y conviene revisar el artículo sobre vicios ocultos en la vivienda, porque los plazos son mucho más cortos.

La vía extrajudicial es ahora obligatoria

Desde la entrada en vigor de la LO 1/2025, antes de demandar en la mayoría de asuntos civiles hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias. En una reclamación de obra eso encaja bien: una negociación asistida por abogado o una mediación permiten cerrar el asunto con un acuerdo de reparación y un calendario, sin esperar meses a un juicio.

Mi experiencia es que un burofax bien redactado, acompañado de un informe técnico serio, resuelve una parte importante de estos conflictos. El contratista sabe que la pericial le va a costar más cara en juicio que la reparación. Si quieres entender cómo trabajo este tipo de asuntos, tienes la guía de abogado civil en Alicante.

Si hay que demandar: procedimiento y costes

La reclamación se dirige al juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble, en Alicante en la Ciudad de la Justicia de la avenida Aguilera. El cauce depende de la cuantía: las reclamaciones de hasta 15.000 euros van por juicio verbal y las superiores por juicio ordinario. Por debajo de 2.000 euros no es obligatorio abogado ni procurador (artículo 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), aunque en asuntos técnicos rara vez compensa ir sin ellos.

Si lo que reclamas es una cantidad líquida y documentada, por ejemplo un pago a cuenta de una obra que nunca se ejecutó, el procedimiento monitorio de los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil suele ser la vía más rápida. Y si el defecto ha causado daños a terceros, revisa cómo se articula la reclamación de daños por responsabilidad civil.

Errores que conviene evitar

Pagar el cien por cien de la obra antes de comprobar el resultado es el error más caro: siempre conviene retener una parte hasta la revisión final. Le sigue permitir que el contratista repare una y otra vez sin documentar nada, dejando correr los meses. También veo a menudo contratar sin factura para ahorrar impuestos, lo que deja al propietario sin prueba del contrato y sin garantía. Y por último, discutir solo por teléfono: lo que no está por escrito, en la práctica, no existe. Puedes consultar el resto de materias que trabajo en el despacho si tu problema afecta también a la comunidad de propietarios.