Vecinos morosos en la comunidad: cómo reclamar las cuotas impagadas

Un vecino deja de pagar y la comunidad aguanta. Pasan seis meses, un año, dos, y el ascensor sigue necesitando mantenimiento, la derrama de la fachada no espera y el resto de propietarios acaba adelantando lo que otro no ingresa. Cuando por fin se decide reclamar, la deuda es tan alta que asusta. Reclamar pronto y bien es, casi siempre, la decisión más barata.

Soy Esther Sánchez Hellín, abogada colegiada nº 5795 del ICALI, con despacho en la calle Isabel La Católica 9 de Alicante. Te explico el procedimiento que la Ley de Propiedad Horizontal pone a disposición de las comunidades, paso a paso y con los errores que hacen fracasar reclamaciones que estaban ganadas.

La obligación de pagar y qué pasa cuando no se paga

Contribuir a los gastos generales conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo es una obligación básica de todo propietario. No pagar no es una opción legítima ni siquiera cuando el vecino discrepa de un acuerdo, cuando no usa el ascensor porque vive en un bajo o cuando cree que la comunidad no atiende sus quejas. Para impugnar acuerdos hay cauces propios; dejar de pagar no es uno de ellos.

La consecuencia inmediata más práctica es la privación del derecho de voto: el propietario que no está al corriente y no ha impugnado judicialmente la deuda ni la ha consignado puede participar en la junta y opinar, pero no vota, y su cuota se descuenta a efectos de las mayorías. Es una herramienta muy útil cuando el moroso bloquea acuerdos que exigen mayorías cualificadas.

Paso 1: la reclamación amistosa

Antes de nada, un aviso por escrito. Una carta o un burofax del administrador o del presidente detallando los recibos impagados, los periodos y el importe total resuelve un porcentaje nada despreciable de casos, sobre todo cuando el vecino ha entrado en una mala racha y no sabe cómo salir. En esa comunicación conviene ofrecer un calendario de pagos razonable, documentarlo y llevarlo después a la junta para su ratificación.

Si el propietario no responde o incumple el calendario, se pasa a la vía formal.

Paso 2: el acuerdo de liquidación en junta

Este es el paso que más reclamaciones tumba cuando se hace mal. Para acudir al juzgado, la Ley de Propiedad Horizontal exige un acuerdo de la junta de propietarios que apruebe la liquidación de la deuda con el propietario moroso. Ese acuerdo debe:

• Constar en el orden del día de la convocatoria, con identificación de los deudores y de los importes.
• Aprobarse en junta, ordinaria o extraordinaria, y reflejarse con claridad en el acta.
• Notificarse al propietario deudor en el domicilio que haya comunicado a la comunidad o, en su defecto, en el propio piso o local, con las reglas de notificación previstas legalmente, incluida la publicación en el tablón de anuncios cuando no sea posible la entrega.
• Habilitar al presidente o al administrador para ejercitar la reclamación judicial.

Con ese acuerdo se emite el certificado de deuda, firmado por el secretario o administrador con el visto bueno del presidente, que es el documento que abre la puerta del monitorio.

Paso 3: el procedimiento monitorio del artículo 21

La Ley de Propiedad Horizontal remite a un procedimiento monitorio con particularidades favorables a la comunidad. El juzgado requiere al deudor de pago y, a partir de ahí, caben tres escenarios:

1. Paga. El asunto termina y se cobran también los intereses y, en su caso, los gastos generados.
2. No comparece. Se dicta decreto dando por terminado el monitorio y se abre directamente la ejecución sobre su patrimonio.
3. Se opone. El asunto continúa por el cauce del juicio verbal o del ordinario según la cuantía, ya con vista y prueba.

El monitorio inicial puede presentarlo la propia comunidad sin abogado ni procurador, aunque en la práctica recomiendo contar con dirección letrada desde el principio, sobre todo si se prevé oposición o si hay que embargar. Al importe principal se pueden sumar los intereses y los gastos del requerimiento previo, y cuando el deudor se opone y pierde, la condena en costas es la regla general.

El cobro: qué se puede embargar

Obtener el título es la mitad del camino; la otra mitad es cobrar. En la ejecución se investiga el patrimonio del deudor y se embargan cuentas, devoluciones tributarias, salarios en la parte legalmente embargable y, en último término, el propio inmueble. El salario mínimo interprofesional es inembargable y por encima de esa cifra se aplica una escala por tramos.

Cuando el deudor es insolvente, la deuda no desaparece, pero conviene valorar con realismo los costes de seguir. En esos casos, priorizar la anotación preventiva del embargo sobre la vivienda suele ser lo más eficaz: cuando se venda, la comunidad cobra.

La afección real: el comprador también responde

Es la pieza que muchos propietarios desconocen. Quien adquiere una vivienda o un local responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Por eso, antes de comprar, hay que exigir el certificado de estar al corriente en el pago de los gastos de la comunidad, un documento que el vendedor debe aportar para la escritura salvo dispensa expresa del comprador.

Si estás comprando en Alicante y el piso arrastra deudas, revisa este punto con calma junto con las cargas registrales. Y si detectas otros defectos tras la compra, te interesa el artículo sobre vicios ocultos en la vivienda.

Errores frecuentes que hacen perder el asunto

• Reclamar sin acuerdo de junta o con un acta que no identifica bien la deuda ni al deudor.
• No notificar correctamente el acuerdo de liquidación, en especial cuando el propietario vive fuera o es una sociedad.
• Dejar pasar los años: las deudas de comunidad se someten a plazos de prescripción y los recibos más antiguos pueden quedar fuera.
• Mezclar conceptos ajenos a los gastos comunes en el certificado, lo que da munición al deudor para oponerse.
• Sanciones inventadas: la comunidad no puede cortar suministros ni impedir el uso de elementos comunes al moroso.

Cómo se tramita en Alicante

Las reclamaciones se presentan ante los juzgados de primera instancia de la Ciudad de la Justicia de la avenida Aguilera, con reparto según el domicilio de la finca. En una provincia con mucha vivienda vacacional y propietarios no residentes, el punto crítico suele ser la notificación: por eso insisto siempre en mantener actualizado el registro de domicilios a efectos de notificaciones que cada propietario debe comunicar a la comunidad.

Si el conflicto va más allá del dinero y afecta a obras, ruidos o usos indebidos, te será útil el artículo sobre conflictos en comunidades de propietarios. Si el moroso es un inquilino y no el propietario, el enfoque cambia y conviene leer el desahucio por impago. En mi guía de derecho civil en Alicante tienes el recorrido general del procedimiento.

Información general y a fecha de publicación; cada comunidad tiene sus estatutos y sus particularidades.