Comprar un piso en Alicante: las comprobaciones legales antes de firmar

Comprar una vivienda es la operación económica más importante que hacen la mayoría de las personas, y muchas la cierran con menos comprobaciones que las que harían al contratar un seguro de coche. En Alicante, con un mercado en el que conviven obra nueva, edificios antiguos del centro y viviendas de costa con historias registrales complicadas, esas comprobaciones marcan la diferencia entre una compra tranquila y un problema de años.

Te dejo la revisión que hago antes de que un cliente firme: qué documentos hay que pedir, qué deudas se heredan con el piso, cómo se firman unas arras sin quedar atrapado y qué gastos reales tendrás encima de la mesa. Ninguna de estas comprobaciones es cara. Repararlas después, sí.

La nota simple: el primer documento que hay que pedir

La nota simple del Registro de la Propiedad es el punto de partida de cualquier compra. Se solicita al registro correspondiente o a través del portal de los registradores, cuesta muy poco y responde a las preguntas esenciales:

• Quién es el titular real. Debe coincidir exactamente con quien te vende. Si el vendedor heredó la vivienda y no la inscribió, la compra no puede cerrarse hasta que se regularice.
• Qué cargas pesan sobre la finca. Hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias o afecciones fiscales. Las cargas registrales se transmiten con el inmueble.
• Qué superficie y qué descripción constan. Es frecuente que la superficie registral no coincida con la catastral ni con la real, y eso hay que resolverlo antes de firmar.
• Si el piso está arrendado. Un arrendamiento inscrito o incluso no inscrito puede obligarte a respetar al inquilino.

Pide una nota actualizada, no la que el vendedor guarda de hace dos años, y vuelve a pedirla antes de la firma.

Las deudas que se compran con el piso

Este es el capítulo que más disgustos genera, porque hay deudas que siguen al inmueble y no a la persona que las generó:

• Comunidad de propietarios. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal hace responder al comprador de las cuotas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso es obligatorio que el vendedor aporte un certificado del administrador acreditando que está al corriente, y por eso nunca hay que aceptar que se renuncie a ese certificado.
• Derramas aprobadas. Aunque estén al corriente los recibos, una derrama votada en junta y pendiente de girar puede recaer sobre ti. Pide las actas de las últimas juntas y lee lo que se ha aprobado.
• IBI. El inmueble queda afecto al pago del impuesto no prescrito, así que conviene ver el último recibo pagado.
• Suministros. Comprueba que los contratos de luz, agua y gas están activos y sin deuda, y quién figura como titular.

Si la finca arrastra conflictos vecinales o una comunidad con contabilidad desordenada, es una señal a tener en cuenta. Sobre este punto te orientará mi artículo sobre los conflictos en la comunidad de propietarios.

El estado del edificio y el urbanismo

Una visita de veinte minutos no permite ver casi nada. Conviene revisar el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y, en edificios de cierta antigüedad, el informe de evaluación o la inspección técnica del edificio, que dirá si hay obras obligatorias pendientes.

En urbanismo, la comprobación clave es que lo que ves coincida con lo que está legalizado: cerramientos de terrazas, buhardillas convertidas en habitación, divisiones de un piso en dos o piscinas construidas sin licencia son situaciones que pueden acabar en expediente. Se pide información urbanística al ayuntamiento correspondiente antes de firmar.

Y presta atención a lo que no se ve: manchas recientes de pintura en techos y esquinas suelen tapar filtraciones. Si sospechas, insiste en preguntar por escrito, porque eso condiciona una futura reclamación por vicios ocultos, que tiene un plazo muy corto de seis meses según el artículo 1490 del Código Civil. Lo desarrollo al hablar de los vicios ocultos de la vivienda y de las humedades del vecino de arriba.

Las arras: el contrato que decide de verdad la operación

Las arras son la señal que se entrega para reservar la vivienda, y muchas veces se firman en una inmobiliaria con un modelo genérico que nadie revisa. Es un error: ese documento fija el precio, los plazos y las consecuencias de no firmar.

Lo más habitual son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: si se echa atrás el comprador pierde lo entregado y si se echa atrás el vendedor devuelve el doble. Pero existen otras modalidades con efectos muy distintos, así que lo primero es identificar qué tipo se está firmando. Además, conviene incluir siempre una condición suspensiva para el caso de que no te concedan la hipoteca, un plazo realista para la firma en notaría y el compromiso expreso del vendedor de entregar la vivienda libre de cargas, de ocupantes y al corriente de comunidad.

Impuestos y gastos: el presupuesto real

Al precio hay que sumarle los gastos de la operación, que conviene tener presupuestados desde el principio:

• Impuesto. En vivienda de segunda mano se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, un tributo autonómico cuyo tipo aplicable en la Comunidad Valenciana conviene confirmar en el momento de la compra. En obra nueva se paga IVA más actos jurídicos documentados.
• Notaría y registro. Aranceles regulados, con importe variable según el precio de la vivienda.
• Gestoría y tasación si hay hipoteca, además de los gastos propios del préstamo.
• Plusvalía municipal. Con carácter general corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario.

Reserva un margen razonable sobre el precio para gastos e impuestos y confirma las cifras antes de comprometerte: un presupuesto ajustado al límite es lo que hace perder las arras.

Comprar en Alicante: los casos que más veo

Hay tres situaciones que se repiten en la provincia. La primera, viviendas heredadas que se ponen a la venta sin haber liquidado el impuesto de sucesiones ni inscrito la adjudicación, lo que retrasa la firma varias semanas. La segunda, pisos del centro en edificios antiguos con obras de conservación pendientes de aprobar. Y la tercera, viviendas de costa compradas por no residentes, con retenciones fiscales específicas y con dudas sobre el uso turístico permitido, un asunto que trato al explicar la normativa del alquiler turístico en Alicante.

Añado una advertencia que doy siempre: si el piso está ocupado, no firmes esperando resolverlo después. La recuperación puede llevar meses, como explico en qué hacer ante una vivienda ocupada. Mi forma de trabajarlo es revisar nota simple, certificado de comunidad, situación urbanística y borrador de arras antes de que se entregue un solo euro, y acompañar después la firma en notaría. En mi guía de derecho civil en Alicante cuento cómo lo hago.

En resumen

Antes de firmar: nota simple actualizada, certificado de estar al corriente con la comunidad, actas de las últimas juntas, situación urbanística, estado del edificio y unas arras redactadas a tu medida, con condición suspensiva de financiación. Son comprobaciones baratas que evitan los problemas más caros que veo en un despacho.