Divorcio con hipoteca en común: opciones para no quedar atrapado

De todas las conversaciones difíciles de un divorcio, la de la hipoteca es la que más veces se aplaza. Los hijos se organizan, las pensiones se calculan, pero el préstamo sigue ahí, a nombre de los dos, generando una atadura que puede durar veinte años más. Y mientras no se resuelva, ninguno de los dos podrá comprar otra vivienda con normalidad.

En mi despacho de Alicante lo veo casi cada semana. Te explico cuáles son las opciones reales, qué exige el banco en cada una, quién debe pagar mientras se decide y qué ocurre si el otro deja de hacerlo. Con una advertencia previa que ahorra muchos disgustos: la sentencia de divorcio os vincula a vosotros, pero no obliga al banco.

El banco no se divorcia contigo

Es la idea que más cuesta asimilar. Podéis pactar en el convenio que la hipoteca la paga uno solo, y el juez aprobarlo, y aun así el banco podrá reclamaros a los dos: es un tercero ajeno al convenio y su contrato sigue intacto.

Lo que ese pacto sí produce es un efecto interno: si uno paga de más, puede reclamar al otro lo que le corresponda. Pero eso exige un procedimiento adicional y, mientras tanto, el impago consta en tu historial crediticio. Por eso el objetivo es no quedarse como codeudor de una hipoteca que no controlas.

Las cuatro opciones reales

La opción más limpia es la venta, porque corta el vínculo económico de raíz. La segunda es la extinción de condominio, con un requisito que no depende de vosotros: la novación subjetiva del préstamo, es decir, que la entidad acepte que uno de los dos deje de ser deudor. Solo lo hará si quien se queda acredita capacidad de pago suficiente, y a veces exige avalista o reestructuración.

Mi recomendación es hablar con el banco antes de firmar el convenio. He visto convenios que se quedaron en nada porque la entidad denegó la liberación del codeudor. Si además tenéis régimen de gananciales, la operación se encaja dentro del reparto general del patrimonio, algo que explico en la liquidación de gananciales.

El uso de la vivienda cuando hay hijos

Conviene separar dos cosas que suelen confundirse: la propiedad y el uso. El artículo 96 del Código Civil regula la atribución del uso de la vivienda familiar y, con carácter general, cuando hay hijos menores se atribuye al progenitor con quien convivan, sin que eso cambie quién es el propietario ni quién es el deudor del préstamo.

En custodia compartida la solución no es automática y depende de las circunstancias de cada familia. Se pueden pactar fórmulas de uso alterno, de uso temporal por un plazo determinado o de venta diferida a una fecha concreta. Lo importante es que el convenio recoja con precisión hasta cuándo dura el uso y qué ocurre después, porque los convenios ambiguos en este punto son los que acaban en una modificación de medidas años más tarde.

Quién paga mientras tanto y qué pasa si el otro deja de pagar

La cuota hipotecaria de una vivienda que pertenece a los dos es, con carácter general, una carga del bien y no un gasto de los hijos, de modo que suele repartirse por mitad salvo que se pacte otra cosa. Es distinto de la pensión de alimentos, y conviene que el convenio lo diga expresamente para evitar discusiones.

Si uno deja de pagar su parte, tienes tres frentes que atender a la vez:

• Paga la cuota completa si puedes, aunque no te corresponda. Evitar el impago frente al banco protege tu propio historial y aleja el riesgo de ejecución hipotecaria.
• Documenta cada pago con los justificantes bancarios. Esa es la prueba de lo que has adelantado.
• Reclama lo adelantado. Puedes exigir al otro la parte que le tocaba; como referencia, las acciones personales prescriben en cinco años. Si el pago de la hipoteca estaba recogido en el convenio, cabe además la vía de ejecución de la sentencia, que es bastante más ágil.

No dejes pasar meses confiando en que se arreglará: cuanto antes documentes y reclames, mejor posición tendrás.

Impuestos y gastos de cada salida

La factura de la operación varía según la fórmula elegida y conviene calcularla antes de decidir:

• Venta a un tercero: plusvalía municipal, con la posibilidad de acreditar que no hubo incremento de valor, ganancia patrimonial en el IRPF si la hay y cancelación registral de la hipoteca.
• Extinción de condominio: notaría, registro y el impuesto que corresponda. Las adjudicaciones de la vivienda familiar hechas en un convenio regulador aprobado judicialmente cuentan con beneficios fiscales, así que merece la pena confirmar el tratamiento concreto antes de elegir la vía.
• Novación del préstamo: comisión de la entidad, tasación y gastos de la escritura.

Un dato que se olvida: si quien se queda la vivienda tiene derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual, la operación puede afectarle. Revísalo antes de firmar. Y si después vais a comprar cada uno por vuestra cuenta, te será útil la lista de comprobaciones antes de comprar un piso.

Cómo lo resolvemos en Alicante

Mi forma de trabajar estos casos tiene un orden fijo. Primero, pedir a la entidad el certificado de deuda pendiente y una respuesta previa sobre si aceptaría liberar a uno de los codeudores. Segundo, tasar la vivienda de forma realista, algo clave en el mercado alicantino, donde el precio cambia mucho de una zona a otra. Tercero, redactar el convenio con la solución elegida, un calendario cerrado y una alternativa expresa por si el banco dice que no.

Si hay acuerdo, el divorcio de mutuo acuerdo se tramita ante los juzgados de familia de la Ciudad de la Justicia de la avenida Aguilera y suele ser bastante más rápido y económico que la vía contenciosa, como comparo en divorcio de mutuo acuerdo o contencioso. Si no lo hay, siempre queda la acción de división de la cosa común del artículo 400 del Código Civil, porque nadie está obligado a permanecer en la indivisión. En mi guía de divorcio en Alicante explico cómo enfoco el proceso completo.

En resumen

La hipoteca compartida no se resuelve con la sentencia de divorcio: se resuelve vendiendo, extinguiendo el condominio con la conformidad del banco o pactando un plazo claro para hacerlo. Habla con la entidad antes de firmar el convenio, separa el uso de la vivienda de la propiedad y del préstamo, y documenta cada pago que adelantes. Salir de una hipoteca en común es incómodo, pero quedarse atrapado en ella lo es mucho más.