Heredar una vivienda en Alicante: pasos, plazos e impuestos

Heredar una vivienda en Alicante suena a buena noticia hasta que aparecen los plazos fiscales, las firmas de todos los hermanos y la factura de impuestos que hay que adelantar antes de poder vender o alquilar nada. El proceso tiene un orden lógico y unos plazos que no admiten despiste, sobre todo los seis meses del Impuesto de Sucesiones.

Te explico los pasos en el orden en que hay que darlos, qué documentos se necesitan en cada uno, qué se paga y qué margen tienes si el dinero no aparece hasta que la casa se venda.

Los primeros documentos: defunción, últimas voluntades y testamento

Todo empieza reuniendo tres papeles. El certificado literal de defunción, que se solicita en el Registro Civil. El certificado de actos de última voluntad, que se pide en el Ministerio de Justicia pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento y que dice si la persona otorgó testamento y ante qué notario. Y, si lo hay, la copia autorizada del testamento, que se recoge en la notaría donde se firmó.

Con esos tres documentos ya sabes en qué escenario estás. Añade el certificado de seguros de cobertura de fallecimiento, porque a menudo aparecen pólizas de vida vinculadas a la hipoteca de la propia vivienda que cancelan una parte importante de la deuda.

Si no hay testamento: la declaración de herederos

Cuando no hay testamento, hay que tramitar una declaración de herederos abintestato. Desde la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria se hace ante notario para los parientes más próximos, conforme al artículo 55 de la Ley del Notariado, con dos testigos que conozcan a la familia y la documentación acreditativa del parentesco. Es un trámite que suele resolverse en unas semanas y que fija quiénes son los herederos y en qué proporción.

El orden sucesorio del Código Civil llama primero a los hijos y descendientes, después a los padres y ascendientes, y luego al cónyuge viudo. Lo desarrollo con ejemplos en qué ocurre cuando se hereda sin testamento.

Aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar

Antes de firmar nada conviene saber qué se hereda. Si la vivienda arrastra hipoteca o el fallecido tenía deudas, tienes tres opciones: aceptar pura y simplemente, con lo que respondes también con tu patrimonio; aceptar a beneficio de inventario según los artículos 1010 y siguientes del Código Civil, de modo que solo respondes hasta donde alcance lo heredado; o renunciar ante notario conforme al artículo 1008 del Código Civil.

La renuncia es irrevocable y hace que tu parte pase a quien corresponda por ley, así que no se decide con prisa. Si sospechas que hay más deudas que bienes, lee cómo renunciar a una herencia con deudas antes de dar ningún paso.

La escritura de aceptación y adjudicación

Es el documento central. Se firma ante notario y en ella se inventarían los bienes, se valoran, se pagan o asumen las deudas y se adjudica a cada heredero lo que le corresponde. Para la vivienda necesitarás la escritura de propiedad, una nota simple actualizada del Registro, el recibo del IBI con la referencia catastral y el certificado de saldos de las cuentas bancarias.

Ten presente la legítima: los hijos tienen derecho a dos tercios de la herencia conforme al artículo 808 del Código Civil, y el cónyuge viudo conserva el usufructo del tercio de mejora cuando concurre con hijos, según el artículo 834. Esto condiciona cómo se reparte una casa que a menudo es el único bien de valor.

Los impuestos: Sucesiones y plusvalía municipal

Impuesto de Sucesiones: seis meses y una prórroga que hay que pedir

El plazo para presentar y pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es de seis meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga de otros seis, pero solo si se pide dentro de los cinco primeros meses. Pasado el plazo, empiezan los recargos y los intereses.

En la Comunidad Valenciana la gestión corresponde a la Agència Tributària Valenciana y existen bonificaciones amplias entre padres, hijos y cónyuges, por lo que en muchas herencias familiares la cuota final es baja. Los porcentajes y requisitos vigentes conviene comprobarlos siempre en la ATV antes de calcular nada, porque se han modificado varias veces. Tienes el detalle en el impuesto de sucesiones en la Comunidad Valenciana.

La plusvalía municipal en Alicante

Además del Impuesto de Sucesiones, la transmisión de la vivienda genera el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la conocida plusvalía municipal, que se liquida en el Ayuntamiento correspondiente al inmueble y cuyo plazo en las transmisiones por herencia es también de seis meses prorrogables.

Un punto importante: tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y la reforma del RDL 26/2021, el contribuyente puede acreditar que no ha existido incremento real de valor comparando el valor de adquisición y el de transmisión, y en ese caso no se tributa. Guarda siempre la escritura de compra original, porque es la prueba que permite hacer ese cálculo.

Registro, reparto entre hermanos y qué hacer con la casa

Con la escritura firmada y los impuestos liquidados, se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad. Solo entonces podrás vender, hipotecar o alquilar con plena seguridad jurídica.

Si sois varios herederos y nadie compra la parte de los demás, la casa queda en proindiviso, una situación que funciona mientras hay entendimiento y se complica en cuanto uno quiere vender y otro no. Ninguno está obligado a permanecer en la comunidad, y cabe la acción de división de la cosa común, aunque siempre es preferible negociar antes: la subasta judicial suele dejar a todos peor de lo que estaban. En mi guía de herencias en Alicante explico las vías de reparto y cuándo conviene cada una.

Errores frecuentes que salen caros

Dejar pasar los seis meses confiando en que la casa se venderá antes. Repartir de palabra sin escritura y descubrir años después que el Registro sigue a nombre del fallecido. Vaciar la cuenta del causante antes de la partición, lo que puede interpretarse como aceptación tácita de la herencia. Y valorar el inmueble por debajo de lo razonable para pagar menos, exponiéndose a una comprobación de valores que acaba costando más.

Si la herencia incluye varios inmuebles, hay hermanos enfrentados o aparecen deudas, no improvises. Una consulta a tiempo evita decisiones irreversibles, y en qué incluye la primera consulta te cuento qué documentación conviene llevar para que la valoración sea útil desde el primer día.