Fin del contrato de alquiler: cómo no renovar sin problemas

Terminar un alquiler parece lo fácil del contrato y suele ser lo contrario. Cada mes llegan a mi despacho de Alicante propietarios que avisaron tarde y se encontraron el contrato prorrogado otro año, e inquilinos a los que se reclama una indemnización por marcharse antes o no se les devuelve la fianza. El origen casi siempre es el mismo: nadie miró el calendario de preavisos a tiempo.

Soy Esther Sánchez Hellín, abogada del ICALI (colegiada nº 5795). Te explico cómo funciona el fin del contrato de alquiler de vivienda, qué plazos de aviso hay que respetar, cómo se hace una entrega de llaves que no te deje expuesto y qué hacer si la otra parte no colabora. Hablo con carácter general y a fecha de publicación.

Antes de nada: la duración real de tu contrato

En los arrendamientos de vivienda habitual, la duración que aparece escrita no es la que manda. El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino el derecho a prorrogar el contrato hasta un mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, aunque se haya firmado por uno solo. Esas prórrogas son obligatorias para el propietario y voluntarias para el inquilino.

Cuando se agota ese periodo mínimo, entra en juego el artículo 10: si ninguna de las partes avisa de su voluntad de no renovar con la antelación legal, el contrato se prorroga por plazos anuales adicionales hasta un máximo de tres años más. Y si vencido todo eso el inquilino sigue en la vivienda quince días sin que el propietario se oponga, puede operar la tácita reconducción. Por eso la primera pregunta que hago siempre es: ¿en qué fecha exacta se firmó y qué duración inicial se pactó?

Los plazos de preaviso, uno por uno

Aquí está el 80 % de los problemas. Estos son los avisos que marca la ley con carácter general:

• El inquilino que no quiere renovar al terminar el plazo o una prórroga: debe comunicarlo con al menos dos meses de antelación.
• El propietario que no quiere prorrogar una vez cumplido el periodo mínimo: debe comunicarlo con al menos cuatro meses de antelación.
• Desistimiento anticipado del inquilino (artículo 11 LAU): puede irse una vez transcurridos seis meses de contrato, avisando con treinta días. Si se pactó indemnización, será como máximo el equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir, y la parte proporcional en periodos inferiores.
• Necesidad del propietario para vivienda propia o de familiares de primer grado: exige que esa posibilidad conste expresamente en el contrato y un preaviso de dos meses.

Un detalle que muchos pasan por alto: si el contrato es anterior a las últimas reformas, se rige por la redacción vigente cuando se firmó. Antes de calcular plazos, mira la fecha del documento.

Cómo comunicar la no renovación para que valga

Un mensaje de WhatsApp puede servir como prueba, pero no es lo que recomiendo cuando hay dinero en juego. Lo prudente es un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, dirigido a la dirección pactada en el contrato para notificaciones. Guarda el justificante: es la pieza que demuestra la fecha, que es justamente lo que se discute después.

El escrito debe ser corto y claro: identificación de las partes y del contrato, artículo que aplicas, manifestación expresa de que no se prorrogará y fecha exacta de finalización. Nada de fórmulas ambiguas del tipo «tengo intención de». Si dudas de cómo redactarlo, tienes mi guía sobre arrendamientos y desahucios en Alicante, donde detallo el recorrido completo cuando la salida no es pacífica.

La entrega de llaves: el acta que evita el pleito

El día de la entrega es el momento decisivo, y se resuelve en media hora bien empleada. Lo que hago recomendar siempre a mis clientes, sean caseros o inquilinos:

1. Acta de entrega firmada por ambas partes, con fecha y hora, en la que conste que se devuelven las llaves y cuántos juegos.
2. Lecturas de los contadores anotadas en el acta, y baja o cambio de titularidad de los suministros.
3. Reportaje fotográfico fechado de todas las estancias, incluidos armarios, baños y terrazas.
4. Comparación con el inventario inicial, dejando constancia de los desperfectos que exceden del desgaste normal.
5. Recibos al día: última mensualidad y suministros consumidos hasta la fecha.

Sin acta ni fotos, la discusión sobre la fianza se convierte en la palabra de uno contra la del otro. Y ahí la carga de la prueba pesa mucho.

La fianza: cuándo hay que devolverla y qué se puede descontar

La fianza legal en el alquiler de vivienda es de una mensualidad de renta (artículo 36 LAU) y debe depositarse en el organismo autonómico competente. Al terminar el contrato, el saldo debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; transcurrido ese mes sin devolución, la cantidad devenga el interés legal.

El propietario puede descontar los desperfectos que excedan del uso ordinario, las rentas o suministros impagados y los gastos que contractualmente correspondan al inquilino. No puede descontar el desgaste normal: pintura envejecida, pequeñas marcas de muebles o el uso lógico de electrodomésticos. Si te retienen la fianza sin justificación, el camino es burofax, MASC previo y, si no hay acuerdo, demanda. Por debajo de 2.000 euros puedes actuar sin abogado ni procurador.

Qué pasa si el inquilino no se va

Si llega la fecha, el preaviso se hizo bien y el inquilino permanece en la vivienda, la vía es el desahucio por expiración del plazo, que se tramita como juicio verbal. No admite enervación por pago, porque aquí no se discute una deuda sino el derecho a seguir ocupando.

Si el problema es de impagos acumulados, te interesa el artículo sobre el desahucio por impago de alquiler en Alicante. Y si el contrato se pactó de palabra, algo más habitual de lo que parece entre conocidos, revisa antes cómo se acredita en el artículo sobre contratos verbales y su prueba, porque sin documento los plazos se vuelven mucho más discutibles.

Cómo funciona en Alicante

Las demandas de arrendamiento se reparten entre los juzgados de primera instancia de la Ciudad de la Justicia, en la avenida Aguilera. La comparación que hago siempre con mis clientes es sencilla: un preaviso bien hecho con cuatro meses de antelación cuesta un burofax, y un procedimiento judicial cuesta meses y bastante más dinero.

En la Comunidad Valenciana el depósito de fianzas se gestiona ante la administración autonómica, y conviene tenerlo resuelto antes de cerrar cuentas. Si valoras además una subida de renta, revisa el marco actual en el artículo sobre la normativa de alquileres en la Comunidad Valenciana.

En resumen: no renovar bien un alquiler es cuestión de calendario y de forma: mira la fecha de firma, calcula el preaviso que te corresponde, comunícalo por burofax, documenta la entrega de llaves y liquida la fianza en el mes siguiente. Hecho así, el final del contrato es un trámite. Hecho a última hora y de palabra, es un pleito.