No me devuelven la fianza del alquiler: cómo reclamarla paso a paso

Entregas las llaves, dejas la vivienda recogida y pasan las semanas sin noticias del dinero. Que no te devuelvan la fianza del alquiler es una de las reclamaciones más repetidas en mi despacho de Alicante, y casi siempre llega tarde, cuando el propietario ya no contesta al teléfono. Aquí tienes qué dice la ley, qué plazos manejas y cómo reclamar paso a paso sin perder la prueba por el camino.

Qué es la fianza y cuánto puede pedirte el propietario

La fianza es una garantía en metálico que el inquilino entrega al firmar y que responde de los incumplimientos del contrato. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija su importe con carácter general en una mensualidad de renta cuando se alquila una vivienda, y en dos mensualidades cuando el uso es distinto del de vivienda, por ejemplo un local.

Esa cantidad no se queda en el bolsillo del arrendador: debe depositarla en el organismo autonómico competente, que en la Comunidad Valenciana gestiona la Generalitat. Es un dato práctico importante, porque si el propietario nunca la depositó tendrás un argumento más en tu reclamación y él un problema administrativo añadido.

Cuestión distinta son las garantías adicionales, como un depósito extra o un aval bancario. Se pueden pactar, pero son eso, adicionales: no sustituyen a la fianza legal ni permiten confundir ambos conceptos cuando llega el momento de devolver.

El plazo de devolución: un mes desde la entrega de llaves

La ley es clara: el saldo de la fianza que proceda restituir debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Pasado ese mes sin devolución, la cantidad devenga el interés legal del dinero.

Fíjate en dos matices que marcan la diferencia. El primero es que el plazo cuenta desde la entrega de llaves, no desde el fin formal del contrato, así que conviene documentar ese momento. El segundo es que hablamos del saldo que proceda restituir: el propietario puede descontar, pero tiene que justificar cada euro que retiene, no limitarse a decir que la casa estaba mal.

Qué puede descontar el propietario y qué no

Esta es la discusión de fondo en casi todos los casos. Con carácter general, el arrendador puede descontar de la fianza:

• Rentas y cantidades impagadas que quedaran pendientes al terminar el contrato.
• Suministros consumidos y no abonados, siempre que estén acreditados con facturas.
• Desperfectos que excedan del uso ordinario de la vivienda: una puerta rota, una encimera quemada, humedades causadas por un mal uso.

No es descontable, en cambio, el desgaste normal derivado del paso del tiempo y del uso diligente. Pintar la vivienda entera porque han pasado cuatro años, cambiar una persiana envejecida o sustituir un electrodoméstico agotado no son daños del inquilino, sino conservación del inmueble, que el artículo 21 de la LAU sitúa en el lado del arrendador. Tampoco se admiten descuentos genéricos por limpieza o por reformas de mejora que el propietario aprovecha para actualizar el piso.

Las pruebas que deciden el caso

Los pleitos de fianza no se ganan con razones, se ganan con documentos. Si todavía estás a tiempo, prepara este material antes de irte:

• Inventario firmado al inicio del contrato, con el estado de muebles y electrodomésticos.
• Fotografías o vídeo fechados de cada estancia el día de la entrada y el día de la salida.
• Acta de entrega de llaves firmada por ambas partes, con la fecha y las lecturas de los contadores.
• Justificantes de pago de las rentas y de los últimos recibos de suministros.

Si te ayuda, envíate a ti mismo un correo con las fotos el mismo día de la salida: la fecha del envío es un indicio útil. En mi experiencia, un inquilino con inventario y fotos cobra en la mayoría de los casos sin llegar al juzgado, porque el propietario sabe que no tiene nada que oponer. Si quieres profundizar en cómo blindar todo esto desde el principio, revisa mi guía sobre arrendamientos y desahucios en Alicante.

Cómo reclamar paso a paso

1. Reclamación amistosa por escrito. Un correo o un mensaje pidiendo la devolución y fijando un plazo corto, de siete a diez días. Deja rastro y muchas veces basta.
2. Burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Es el paso que convierte tu reclamación en prueba y que interrumpe la prescripción. Te explico cómo redactarlo en el artículo sobre cuándo enviar un burofax y qué valor tiene.
3. Intento de solución extrajudicial. Desde la Ley Orgánica 1/2025 se exige acreditar un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar en la mayoría de asuntos civiles. Una negociación documentada a través de abogada suele cumplir ese requisito.
4. Vía judicial. Si la deuda es líquida y está documentada, el proceso monitorio de los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la vía más ágil. Si el propietario se opone, el asunto continúa por juicio verbal cuando no supera los 15.000 euros. Tienes el detalle en la guía sobre cómo reclamar una cantidad en Alicante.

Cuánto tiempo tienes para reclamar

La acción para reclamar la fianza es una acción personal y prescribe a los cinco años según el artículo 1964 del Código Civil. Cinco años parecen muchos, pero la prueba se deteriora rápido: las fotos se pierden, los testigos se olvidan y el propietario cambia de dirección. Mi consejo es mover ficha dentro de los tres primeros meses.

Cómo se resuelve esto en Alicante

Las reclamaciones de fianza de la ciudad se tramitan en los juzgados de primera instancia de la Ciudad de la Justicia, en la avenida Aguilera. Dos datos prácticos: en el monitorio inicial no necesitas procurador, y en los procedimientos verbales por debajo de 2.000 euros tampoco es preceptivo abogado ni procurador, conforme a los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Eso no significa que ir sola sea buena idea, porque una reclamación mal planteada se pierde por defectos formales, pero sí que el coste de reclamar una fianza de 700 u 800 euros suele ser asumible.

Un ejemplo realista: alquiler de 750 euros al mes en la zona de Benalúa, fianza de 750 euros, el propietario retiene 400 euros por pintura y limpieza. Con inventario de entrada, fotos de salida y acta de llaves, la reclamación se resuelve casi siempre en la fase de burofax o de negociación previa. Sin ninguno de esos documentos, la discusión se convierte en la palabra de uno contra la del otro.

Errores que conviene no cometer

Estos son los cuatro que más veo en el despacho: dejar de pagar el último mes por tu cuenta dando por hecho que la fianza lo cubre, marcharte sin acta de entrega y sin devolver las llaves formalmente, aceptar por WhatsApp descuentos que no están justificados y esperar un año a reclamar porque no querías líos. Si además tienes dudas sobre otras cantidades pendientes, en el artículo sobre reclamación de deudas en Alicante encontrarás el esquema completo.